Москва, центр деловой жизни России, по уровню развития офисных и торговых площадей пока отстает ведущих европейских столиц. Например, на каждую тысячу парижан приходится 398 квадратных метров торговых центров, в Будапеште этот показатель составляет 202 кв. м, а в Москве только - 106 кв. м. На рынке офисной недвижимости такая же ситуация. Если в Нью-Йорке в аренду сдается около 42 млн кв. м офисов, в Лондоне – 28 млн, то в Москве, по данным консалтинговой компании Colliers International на начало 2005 года, - всего 3,6 млн кв. м.
Если же говорить о динамике, то московские показатели можно без преувеличения назвать феноменальными. Например, в 1993 году в Москве, по данным Noble Gibbons, было 7000 кв. м торговых площадей европейского уровня (жилая площадь одной 100-квартирной хрущевки). К концу 2004-го года объем площадей в торговых центрах вырос до 1,6 млн. Таким образом, за 12 лет суммарная площадь торговых центров увеличилась в 228 раз.
В это же время Москва заняла пятое место в пятерке мировых столиц с самой высокой стоимостью жизни (данные Mercer Human Resources). Это означает, что и доходы значительной части горожан сравнимы с доходами жителей Запада. В среднем они, конечно же, меньше, но нужно учитывать, что в развитых странах расходы на товары и услуги составляет лишь 40% располагаемого дохода. Там высока доля таких платежей, как квартплата, кредиты, страховки и т.д. В Москве же потребительские расходы составляют около 70%. Коммунальные услуги по сравнению с Европой дешевы, кредитование развито слабо. Вот и получается, что сумма на среднем чеке в московском супермаркете уже сравнима с аналогичным показателем в западных странах. Отсюда и экспансия на московский рынок как российских, так и зарубежных торговых сетей.
Хорошая работа супермаркетов зависит от отлаженной работы логистики. Бум на рынке торговых площадей способствовал резкому росту спроса на складские помещения. В настоящее время лидером на рынке складской недвижимости является постсоветский «Мостранссклад», но лишь потому, что большинство стартовавших проектов пока находится в стадии строительства.
Бум строительства офисных центров также связан с ростом свободной экономики. За последние 10 лет офисная площадь увеличилась в 70 раз и уже превысила 3,6 млн кв. м. Сдача офисов в аренду стала выгодным бизнесом.
К настоящему времени общая стоимость сдаваемой в аренду московской недвижимости международного уровня, по оценкам Forbes, достигла $10 млрд. она приносит своим хозяевам $ 2,5 млрд в год.
Лидеров рынка можно условно разделить на четыре группы. К первой относятся компании, для которых сдача недвижимости в аренду всегда была если не основным, то вторым по значимости делом. Прежде всего это турецкая ENKA и шведская IKEA. Из российских ветеранов рынка по масштабу доходов приблизиться к ним удалось лишь группе БИН.
Вторая категория – управляющие оптовыми рынками, ставшие впоследствии владельцами торговых центров. Например, Захар Илиев, гендиректор и совладелец торгового центра «Москва», начинал с управления ярмаркой на Черкизовском рынке. Аналогичные истории у владельцев знаменитой «Горбушки» и торгового центра «Вавилон».
Далее следуют строители, которые часть построенного оставляют себе («Ингеоком», «Капитал Групп») либо крепко держатся за наследство, доставшееся им с советских времен, как – «Моспромстрой», владеющий тремя зданиями с вывеской Marriott.
Наконец, наиболее многочисленная группа владельцев, которые приобрели или построили коммерческую недвижимость в последние два-три года. Их состав пестрый – от бывшего торговца мебелью (Андрей Ковалев, «Экоофис») до банкира (Анатолий Мотылев «Глобэкс») и нефтяника (Андрей Кузяев «ЛУКОЙЛ Оверсиз»).
На участников рейтинга Forbes приходится почти $ 2 млрд годовой выручки, то есть более 75% всего дохода от аренды нежилой недвижимости в Москве. Но это не означает, что рынок окончательно поделен. На трех лидеров приходится $1 млрд, доходы же остальных участников рейтинга исчисляются считанными десятками миллионов долларов. Расстановка сил еще не раз поменяется.
Входной билет на рынок пока еще не очень дорог: $ 10 млн, вложенных в небольшой офисный центр, окупятся через четыре - пять лет с учетом выплат по кредитам. Эксперты рынка недвижимости убеждены, что в ближайшие годы новый офис пустовать не будет.
В сравнении с Лондоном или Нью-Йорком московский рынок коммерческой недвижимости до сих пор не достаточно развит. Согласно прогнозу Noble Gibbons, торговые площади в Москве за 2005-2007 годы вырастут на 80%, а офисные, по прогнозу Colliers International, - на 95%.
Опасаться стоит тех препятствий, которые помогают рынку развиваться еще более интенсивно. Здесь и отсутствие прав частной собственности на землю, и необходимость согласовывать каждый шаг с московским правительством, и коррумпированность чиновников, и сравнительно слабый инвестиционный потенциал нынешних игроков. Из крупнейших российских коммерческих структур в рейтинге представлены только «Интеррос» и «Система» - да и то во второй половине списка. И появления игроков, сравнимых по масштабам с американскими фондами недвижимости (один лишь Equity Office Properties trust распоряжаться 13 млн кв. м офисов – три с половиной московских рынка), нужно ждать видимо еще не одно десятилетие. |
